14 октября Самару посетила директор Департамента комплексного развития территорий Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Мария Синичич. Она осмотрела перспективные площадки, где намечается реализация первых проектов «комплексного развития территорий». В федеральном законодательстве под «комплексным развитием территорий» подразумевается реновация жилищного фонда со сносом морально устаревшего жилья и возведением на освободившемся месте новых жилых домов. Министр строительства Самарской области Николай Плаксин рассказал газете «Трудовая Самара», что в регионе уже подготовлена соответствующая нормативно-правовая база и уже определены десятки стартовых площадок, которые находятся в основном возле станций самарского метрополитена.

Власти Самарской области вплотную подошли к тому, чтобы запустить процесс реновации жилого фонда, предполагающий расселение и снос домов, построенных в период индустриального домостроения по типовым проектам. В г. Самаре уже определены потенциальные площадки, которые на днях осмотрела директор Департамента комплексного развития территорий Минстроя РФ Мария Синичич. Редакция газеты «Трудовая Самара» разобралась в вопросе о том, какие дома уйдут первыми под снос и что ждать жителям «сталинок» и «хрущевок», которые в Москве уже 15 лет нещадно сносят целыми кварталами.

С чего все началось?

30 декабря 2019 г. президент РФ Владимир Путин подписал Федеральный закон № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий». Чиновники данный закон называют «законом о комплексном развитии территорий», в прессе окрестили его «законом о всероссийской реновации». В Градостроительном кодексе РФ появилась новая, 10-я глава, посвященная «комплексному развитию территорий», в рамках которого допускается снос не только аварийных домов, но и домов, которые соответствуют определенным критериям. По сути, закон открыл дорогу для «реновации» жилого фонда в регионах по аналогии с программой реновации в Москве.

По информации Минстроя РФ, по состоянию на июль 2021 г. в 34 регионах были частично приняты нормативно-правовые акты по вопросам применения механизма «комплексного развития территорий», а в семи регионах база уже была сформирована полностью. Самарская область стала одним из первых регионов в стране, который разработал и утвердил нормативную базу, регулирующую механизмы внедрения «комплексного развития территорий» (КРТ). Министр строительства Самарской области Николай Плаксин сообщил газете «Трудовая Самара»: «В целях внедрения Закона о КРТ на территории Самарской области утверждены 10 нормативных правовых актов, регулирующих механизмы внедрения КРТ в регионе, в том числе 9 обязательных, устанавливающих критерии и требования к КРТ, а также порядок реализации проектов. Это, прежде всего, критерии определения ветхости многоквартирных домов, не признанных аварийными, но включаемых в территорию КРТ; сами механизмы их включения и расселения; требования к определению границ КРТ, к договору, к определению начальной цены торгов; порядки рассмотрения инициатив о КРТ и заключения договора о КРТ; иные условия и механизмы реализации КРТ».

Определили критерии

14 июля 2021 г. первый вице-губернатор – председатель Правительства Самарской области Виктор Кудряшов подписал постановление, которым были установлены критерии многоквартирных домов, не признанных аварийными, но подлежащих сносу или реконструкции по причине их нахождения в границах жилой застройки, попавшей под «комплексное развитие территории». «На основании данного нормативного правового акта органами местного самоуправления проводится работа по определению территорий, соответствующих утвержденным критериям определения ветхости многоквартирных домов, не признанных аварийными, но включаемых в территорию КРТ», – пояснил министр Николай Плаксин.

Итак, областное правительство определило критерии многоквартирных домов, которые в рамках «реновации» жилфонда будут сносить. Первый из перечисленных критериев – физический износ основных конструктивных элементов (крыши, стен, фундамента) на 70% и более. Критерий, конечно, интересный. Когда проект вышеназванного постановления выносился на антикоррупционную экспертизу, к нему была приложена пояснительная записка, где говорилось: «Критерий физического износа определен с учетом положений ведомственных строительных норм «Ведомственные строительные нормы. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р)», утвержденных приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 № 446». Если взглянуть на указанный документ, то там можно увидеть подробные таблицы с указанием степени физического износа конструкций и элементов жилых зданий (фундаменты, стены) по определенным признакам. К примеру, там указано, что стены из слоистых железобетонных панелей соответствуют физическому износу 61–70%, если имеются такие признаки, как «массовые трещины и деформации, разрушение и оседание утеплителя, протечки и промерзание панелей». И тут возникает вопрос: а кто, собственно, в последний раз оценивал степень износа конструктивных элементов панельных типовых домов «периода индустриального домостроения»? Сейчас в Сети (и не только) можно встретить массу нареканий о том, что старые панельные дома «холоднее», что стены промерзают и т. д. Но разве кто-нибудь в ответ на эти нарекания пытался выяснить, в каком состоянии находится утеплитель, не разрушился ли он, не осел? Вопрос, наверно, в большей степени риторический…

Второй критерий – это многоквартирные дома, которые были построены по типовым проектам в период индустриального домостроения до 1975 г. включительно, к которым отнесены бараки и здания до 4–5 этажей, в т. ч. со стенами из кирпича и панелей, но с деревянными перекрытиями. Данный критерий выглядит более конкретным, под него, видимо, подпадают в первую очередь двух- и трехэтажные многоквартирные дома 30–50-х гг. постройки. Однако данный критерий подходит и «сталинкам», у которых деревянные межэтажные перекрытия.

Третий критерий – многоквартирные дома, у которых отсутствуют центральное холодное водоснабжение, водоотведение и электроснабжение. Такие многоквартирные дома часто можно встретить в райцентрах, которые, к примеру, вместо канализации до сих пор обходятся выгребной ямой.

Реновация вокруг метро

Итак, областное правительство приняло постановление, которым определило критерии домов, подлежащих сносу в рамках реновации жилфонда. Логично возникает вопрос о том, где именно стартуют первые проекты и какие здания существующей жилой застройки являются первыми на очереди. Директор Департамента комплексного развития территорий Марина Синичич посетила «перспективные площадки», которые расположены в п. Мехзавод и на Безымянке. Глава областного минстроя Николай Плаксин в своем ответе от 18 октября 2021 г. сообщил газете «Трудовая Самара»: «Правительством области и администрацией города Самары запущен проект запуска 1-й и 2-й очереди внедрения механизма КРТ жилой застройки на территориях, расположенных в г. о. Самара. Основными такими территориями запуска 1-й очереди внедрения механизма КРТ в г. о. Самара являются 30 территорий, расположенных в зоне влияния Самарского метрополитена в районе станций «Безымянка», «Победа», «Спортивная», «Гагаринская» и «Театральная» (5 кварталов). Эти 30 территорий объединены в 12 лотов, которые сегодня администрация Самары готовится выставить на торги в ближайшее время. Это зоны взаимозаменяемости жилого фонда, так называемой реновации. Планируемые к сносу дома 1-й очереди внедрения механизма КРТ в г. о. Самара – это двухэтажные здания, отвечающие основным критериям ветхости, установленным постановлением правительства Самарской области от 14 июля 2021 № 482. В настоящее время снос пятиэтажной капитальной панельной и кирпичной застройки в рамках КРТ жилой застройки в Самарской области не рассматривается».

Таким образом, в Самарской области сформирована нормативно-правовая база, позволяющая приступить к «реновации» существующего жилого фонда, под которую могут попасть как бараки, так и более современные «сталинки» и «хрущевки», а то и дома более поздней застройки. Однако вряд ли стоит ожидать, что реновация в Самаре и области пойдет столь же ударно и масштабно, как в Москве, где под снос определили не только «сталинки» и «хрущевки», но и десятки 9-этажных и даже 12-этажных многоквартирных домов. В Самаре великое множество домов барачного типа и 2–3-этажных многоквартирных домов, которые строились в 30–50-е годы XX в. Любому застройщику, который представит властям проект «комплексного развития территории», намного выгоднее сносить и расселять малоэтажные дома, чем «сталинки», «хрущевки» и тем более многоэтажные дома.

Локация первых проектов по реновации жилья тоже вполне понятна. Тот факт, что первые перспективные площадки обозначены возле станций метро, вполне логичен. Любой застройщик понимает, что спросом будет пользоваться жилье с прекрасной транспортной доступностью, возле основных магистралей, где имеются все виды общественного транспорта. Метро – это явное преимущество, которое позволяет перемещаться из одного конца города в другой за 20 мин. Поэтому нетрудно предположить, что чем дальше «устаревшие дома» находится от основных транспортных потоков, тем позже туда доберется «реновация».

Но все же: каковы перспективы «сталинок» и «хрущевок» в свете постановления областного правительства от 14 июля 2021 г. № 482? Следует отметить, что еще 24 мая 2021 г. областной минстрой на своем официальном сайте разместил проект данного постановления для прохождения антикоррупционной экспертизы. Проект постановления в своем первоначальном варианте имеет два существенных отличия от вышедшего нормативно-правового акта. Во-первых, в изначальном проекте критерий по физическому износу основных конструктивных элементов составлял 61% и более. Во-вторых, проектом предлагалось выделить отдельный критерий, который был сформулирован следующим образом: «панельные 5-этажные, кирпичные 5-этажные жилые дома с деревянными перекрытиями». Однако постановление в итоге вышло в более умеренном варианте.

В принципе, на основе вышедшего постановления облправительства под перечисленные критерии хоть сегодня можно «подтянуть» любую «сталинку» или «хрущевку». Однако это лишь в теории. На практике вряд ли за них возьмутся, пока застройщики не «разберутся» с малоэтажными домами, которые занимают выгодное месторасположение. На это могут уйти десятилетия.

«Кошелев» – не резиновый

В Москве реновация жилого фонда идет ударными темпами во многом благодаря тому, что жителям расселяемых домов предоставляется равнозначное жилье в тех же самых районах, где сносятся их дома. Если говорить о «Законе о всероссийской реновации», то такого механизма он не предусматривает. Судя по всему, вопрос будет решаться в рамках действующего федерального законодательства, согласно которому жителям расселяемых домов предоставляется либо денежная компенсация исходя из расчета рыночной стоимости квартиры, либо новое жилье с зачетом его стоимости при выплате возмещения за старую квартиру.

К слову, весьма интересен вопрос о том, как власти будут определять «рыночную стоимость» квартиры в доме, который попадает под реновацию. Постановлением правительства Самарской области от 11 августа 2021 г. № 563 был утвержден показатель средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по муниципальным образованиям Самарской обл. на 2022 г. Согласно постановлению, в г. о. Самара утвержденный показатель средней рыночной стоимости 1 кв. м составил 54 240 руб. В то же время подведомственный областному минстрою «Самарский областной фонд жилья и ипотеки» 20 октября сообщил, что по результатам мониторинга рынка недвижимости средняя удельная цена предложения 1 кв. м общей площади жилой недвижимости на вторичном рынке в Самаре составила 74 664 руб. Получается, «рыночная стоимость» квадратного метра, которую определяют областные чиновники, примерно на 30% меньше, чем в реальной жизни. При таких обстоятельствах можно предположить, что предоставляемое новое жилье с «зачетом» «рыночной стоимости» сносимого вряд ли будет находиться в том же самом районе. Скорее всего, масса граждан «по реновации» отправится туда же, куда сейчас выселяют жителей аварийного фонда, – на окраины, в мкрн Крутые Ключи, Волгарь, Новая Самара или еще дальше.

Однако между переселенцами аварийного фонда и расселяемыми гражданами, чьи дома не признаны аварийными, есть существенная разница. Жителей аварийных домов не спрашивают, желают ли они расселиться или нет. Их просто ставят перед фактом. В случае с реновацией территорий со старым жилым фондом, который не является аварийным, все несколько иначе. Решение о вхождении дома в программу «комплексного развития территории» должно приниматься на общем собрании собственников не менее чем 2/3 голосов. Аналогично собрание может принять решение о выходе дома из программы.

Впрочем, если орган власти принимает решение о «комплексном развитии территории», а собственники жилья в установленный законом срок не проводят общедомовое собрание по этому вопросу, то их дом по умолчанию включается в реновацию (пункт 5 ст. 67 Градостроительного кодекса РФ). Поэтому вполне возможно, что из-за пассивных граждан, т. н. «молчунов», жители расселяемых домов частенько будут выселяться куда подальше, в тот же Кошелев. Но хватит ли там всем места? Ведь Кошелев – не резиновый.

Николай ПЛАКСИН,

министр строительства Самарской области:

– 30 декабря 2020 года был принят Федеральный закон № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (далее – закон о КРТ). Закон о КРТ установил единый механизм комплексного развития территорий, в том числе в вопросах реновации существующего жилого фонда. Этот новый механизм интегрирует приоритетные федеральные проекты «Жилье», «Формирование комфортной городской среды» и «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда». Он ориентирован прежде всего на обновление ветхой жилой застройки, с учетом обеспечения нового качества городской среды. Закон о КРТ дает расширенные возможности устанавливать правила игры на уровне субъектов Российской Федерации, решать вопросы реновации с учетом индивидуальных особенностей каждого региона.

ИЗ ГЛАВЫ 10 ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО КОДЕКСА РФ

(введена Федеральным законом от 30 декабря 2019 г. № 494-ФЗ):

Комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены:

1) многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

2) многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Такие критерии устанавливаются исходя из одного или нескольких следующих требований:

а) физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное субъектом Российской Федерации значение;

б) совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов многоквартирных домов и внутридомовых систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

в) многоквартирные дома построены в период индустриального домостроения, определенный субъектом Российской Федерации, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;

г) многоквартирные дома находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии. Порядок признания многоквартирных домов находящимися в ограниченно работоспособном техническом состоянии устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства;

д) в многоквартирных домах отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определенные субъектом Российской Федерации.

ПРАВИТЕЛЬСТВО САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Установить, что критериями многоквартирных домов, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой осуществляется комплексное развитие жилой застройки в Самарской области, являются:

физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыши, стен, фундамента), составляющий 70 и более процентов;

возведение многоквартирного дома в период индустриального домостроения до 1975 года включительно по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий (многоквартирные дома барачного типа, многоквартирные дома до четырех этажей включительно, имеющие деревянные перекрытия (в том числе по металлическим балкам), со стенами, выполненными из дерева, камня, кирпича, панелей, с наружной системой отопления, монолитные, панельные либо кирпичные пятиэтажные дома с деревянными перекрытиями);

отсутствие в многоквартирном доме одной или нескольких централизованных систем инженерно-технического обеспечения (холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение).

(Из Постановления Правительства Самарской области от 14 июля 2021 г. № 482 «Об установлении критериев многоквартирных домов, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой осуществляется комплексное развитие жилой застройки в Самарской области»)

Источник: Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства «ГИС ЖКХ» (dom.gosuslugi.ru)